KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah (urbanindo)

Apa Itu KPR?

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah produk pembiayaan yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan persentase tertentu dari harga rumah atau properti. KPR di Indonesia, hingga saat ini masih disediakan oleh perbankan, meskipun sudah ada beberapa perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan.

Bagaimana Kebijakan Bank Indonesia Terhadap KPR?

Bank Indonesia selaku bank sentral yang memiliki kewenangan untuk mengatur dan menjaga kelancaran sistem pembayaran di Indonesia mengeluarkan peraturan mengenai besaran uang muka yang harus disiapkan ketika akan melakukan kredit pemilikan rumah (KPR). Pada awalnya, peraturan Bank Indonesia (PBI) terkait KPR menyatakan bahwa calon nasabah KPR harus menyiapkan uang muka sebesar 30% dari total harga rumah. Namun peraturan tersebut mengalami penyempurnaan dan muncul beberapa pembaruan. Salah satunya adalah uang muka yang tadinya sebesar 30%, kini diturunkan menjadi hanya perlu menyiapkan sebesar 20% saja. Hal tersebut tertuang dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang rasio loan to value atau rasio financing to value untuk kredit atau pembiayaan properti dan uang muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

Apa Saja Tahapan untuk Proses Pengajuan KPR pada Umumnya?

Secara umum berikut adalah langkah-langkah utama dalam proses pengajuan aplikasi KPR:

• Pilih Properti yang akan diajukan atau dibeli (Rumah, Apartemen, Ruko/Rukan, Office Space).
• Simulasi KPR untuk mengukur kemampuan cicilan
• Tentukan bank penyedia layanan KPR.
• Isi form pemesanan.
• Bayar booking fee.
• Pelunasan uang muka.
• Isi form pengajuan kredit dan juga siapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan.
• Analisa permohonan kredit.
• Bank melakukan survey appraisal nilai asset properti.
• Akad kredit disetujui, siapkan biaya KPR dan administrasi. Melakukan akad kredit di depan notaris.
• Bayar cicilan tiap bulan.

Jenis Properti Apa Saja yang Dapat Diperoleh dengan Fasilitas KPR?

KPR dapat membantu nasabah untuk mengajukan kepemilikan rumah, apartemen, ruko, rukan dan juga office space.

Berapa Maksimum Kredit yang Bisa Diperoleh Konsumen Melalui KPR?

Jumlah kredit maksimum (pembiayaan) yang boleh diberikan oleh penyedia layanan KPR harus mengikuti ketentuan yang diberikan oleh pemerintah. Dalam hal ini kebijakan yang mengatur pembatasan pembiayaan yang dituangkan dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value untuk kredit atau pembiayaan properti dan uang muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

Dalam kebijakan ini disebutkan bahwa ada beberapa kriteria dalam penentuan batas maksimum kredit KPR yang bisa diperoleh nasabah pengaju, yaitu:

• Tipe Luas Properti (Tipe s.d. 21, Tipe 22-70, Tipe > 70, Ruko/Rukan)
• Jenis Properti (Rumah, Rumah Susun/Apartemen, Ruko/Rukan)
• Tipe Pembiayaan (Pembiayaan Pertama, Pembiayaan Kedua, Pembiayaan Ketiga dst.)

Kombinasi dari paramater tersebut akan menghasilakn persentase Loan to Value maksimum bagi nasabah pengaju.

Apa Saja Persyaratan untuk Pengajuan KPR?

Persyaratan-persyaratan umum untuk pengajuan KPR adalah sebagai berikut:

• WNI dan berdomisili di Indonesia
• Karyawan tetap dengan pengalaman kerja minimal 2 tahun
• Wiraswasta dengan pengalaman usaha minimal 3 tahun
• Profesional dengan pengalaman praktek minimal 2 tahun
• Usia minimal pada saat pembiayaan diberikan adalah 21 tahun, dan maksimal usia pensiun untuk karyawan atau 65 tahun untuk wiraswasta dan profesional
• Memiliki pendapatan bersih bulanan minimum sebesar Rp 3 juta untuk karyawan, wiraswasta, dan professional (informasi untuk pengajuan wilayah sekitar Jabodetabek)
• Melengkapi dokumen-dokumen yang diperlukan, antara lain:
• Karyawan: Kartu Tanda Pengenal (KTP), Kartu Keluarga dan Surat Nikah, Slip Gaji terakhir atau Surat Keterangan Gaji, Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir, NPWP pribadi
• Wiraswasta: Kartu Tanda Pengenal (KTP), Kartu Keluarga dan Surat Nikah, Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir, Laporan Keuangan 2 tahun terakhir, Legalitas Usaha (Akte pendirian berikut perubahan terakhir, TDP, SIUP, NPWP), NPWP pribadi
• Profesional: Kartu Tanda Pengenal (KTP), Kartu Keluarga dan Surat Nikah, Rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir, Izin praktek yang masih berlaku, NPWP pribadi

Apa Saja Langkah-Langkah Pengajuan KPR?

• Memilih Rumah

Langkah pertama untuk bisa memiliki rumah secara kredit adalah dengan menentukan rumah yang akan dibeli. Untuk bisa menentukan rumah ini, Anda bisa melakukan dua hal. Pertama, dengan mendatangi bank dan minta informasi lokasi-lokasi rumah yang tersedia untuk kredit KPR. Kedua, mencari sendiri rumah atau perumahan melalui koran, internet, survey langsung ke beberapa lokasi atau info dari iklan tentang rumah KPR ini. Agar lebih efektif, ada baiknya Anda mencari beberapa pilihan atau alternatif rumah yang akan dibeli untuk nantinya Anda bandingkan dari sisi harga, kemudahan proses kredit KPR rumah, dan lain-lain.

• Mengumpulkan Informasi

Setelah rumah target KPR sudah dipilih, tahap selanjutnya Anda harus menanyakan segala hal yang berkaitan dengan rumah tersebut. Hal-hal yang perlu Anda tanyakan antara lain adalah seperti harganya, berapa uang mukanya, berapa cicilannya,  berapa biaya tanda jadinya. Untuk mengetahui cicilan yang harus dibayar anda bisa menggunakan kalkulator kpr di Cermati.com. Hal lain yang juga harus ditanyakan yaitu apakah rumah itu sudah dibangun atau baru akan dibangun setelah bayar uang muka. Lihatlah gambar denah dan desain dari rumah tersebut, pastikan lokasinya dengan benar. Jangan lupa juga untuk melakukan cek fasilitas rumah dan perumahan. Jika rumah KPR ini baru akan dibangun, Anda harus bisa memastikan waktu atau lamanya rumah dibangun. Tanyakan pula bagaimana proses kredit KPR rumah nantinya. Untuk mendapat KPR  terbaik anda bisa menggunakan situs perbandingan KPR Cermati.com.

• Membayar Tanda Jadi

Ketika semua informasi sudah Anda dapatkan secara gamblang dan jelas, maka saatnya menuju langkah berikutnya yaitu membayar tanda jadi. Tanda jadi ini seperti tanda booking yang merupakan bukti pemesanan rumah atau kavling supaya rumah yang Anda inginkan tidak lantas dibeli orang lain atau juga supaya harganya tidak naik jika tidak segera dibayar. Umumnya setiap developer memiliki  aturan yang berbeda-beda terkait tanda jadi ini. Ada beberapa developer yang membebaskan tanpa batas waktu, ada juga yang mengharuskan bayar uang muka setelah beberapa waktu, namun ada pula developer yang hangus bila tidak jadi.

• Bayar Uang Muka KPR

Setelah membayar tanda jadi, langkah selanjutnya dari prosedur pembelian rumah secara kredit ini adalah membayar uang muka KPR. Beberapa developer menyatakan bahwa tanda jadi sudah merupakan bagian uang muka. Jadi jika aturannya demikian, maka Anda hanya perlu membayar sisanya saja. Uang muka yang telah Anda bayarkan ini akan dikembalikan jika pengajuan KPR rumah Anda ternyata mengalami penolakan oleh pihak bank.

• Ajukan KPR ke Pihak Bank

Berikutnya setelah uang muka dilunasi, maka Anda harus mengajukan kredit KPR ke Bank yang sesuai dengan pilihan Anda. Para proses ini umumnya developer akan membantu Anda mengurus pengajuan ini ke bank yang sudah menjadi partnernya. Tapi bila Anda memilih Bank yang bukan partner developer maka Anda akan diminta untuk memproses pengajuan kredit KPR rumah ini sendiri. Beberapa persyaratan KPR yang harus Anda lengkapi untuk pengajuan ini antara lain fotokopi rekening koran semua tabungan, surat keterangan bekerja, slip gaji 3 bulan terakhir, menjadi pegawai tetap minimal 2 tahun, fotokopi KTP, KK, Surat Nikah, dan lain-lain tergantung masing-masing bank. Sedangkan waktu dalam pengajuan KPR rumah ini sendiri umumnya akan memakan waktu yang cukup lama yaitu 1 bulan.

Dalam waktu satu bulan tersebut, pihak Bank biasanya akan melakukan proses survei. Survei ini akan meliputi pantauan ke tempat dimana Anda bekerja, pengecekan ke BI (Bank Indonesia) untuk memastikan Anda dan istri Anda (jika sudah berkeluarga) tidak termasuk dalam blacklist terkait catatan kredit yang mungkin pernah dilakukan sebelumnya dan juga proses wawancara terkait kondisi keuangan Anda. Satu hal yang perlu diperhatikan dalam proses pengajuan ini adalah kemampuan finansial Anda di mata bank. Umumnya bank akan mensyaratkan cicilan maksimal adalah 30% gaji, ada juga yang membolehkan 40% gaji, ada yang bisa digabung antara penghasilan Anda dengan istri, ada yang hanya mensyaratkan gaji suami saja.

Harga rumah, uang muka, besar cicilan, lama angsuran dan besaran gaji memang akan saling mempengaruhi satu dengan lainnya dalam proses pengajuan KPR ini. Maka bila salah satu komponen tadi ada yang dikurangi maka yang lainnya harus lebih tinggi. Seperti misalnya jika cicilan kredit KPR per bulan ingin diturunkan, maka uang muka harus ditambah, atau jika tidak, lama cicilan diperpanjang. Dari sini Anda memang diharuskan berpikir lebih untuk menentukan pembelian rumah secara kredit ini.

Apa yang Dimaksud dengan Bunga Tetap (Fixed Rate)?

Dalam KPR, fixed rate merupakan penentuan tingkat bunga yang besarnya tetap untuk masa waktu tertentu. Sekadar contoh, ada bank yang menawarkan program fixed rate 7,5% untuk waktu dua tahun. Berarti, debitur KPR bisa mencicipi bunga 7,5% selama dua tahun.

Apa yang Dimaksud dengan Bunga Mengambang (Floating Rate)?

Ini merupakan penentuan tingkat bunga KPR yang mengacu ke bunga pasar. Dengan demikian, di sini tingkat bunga KPR yang didapat seorang debitur bisa fluktuatif. Bila kondisi pasar tengah apik, yang antara lain bisa dilihat dari tingkat bunga Bank Indonesia, bunga yang dikenakan ke debitur KPR rendah. Bisa di bawah 10%. Sementara, bila kondisi pasar tengah buram seperti sekarang, bunga tersebut bisa naik ke angka melebihi 15%. Bank sering mengombinasikan fixed rate dengan floating rate dalam program promosi mereka. Masing-masing bank mempunyai ketentuan review atau kaji ulang bunga KPR berbeda-beda. Ada yang melakukan review setiap 3 bulan atau 6 bulan tapi jarang sekali yang tahunan.

Bagaimana Cara Menghitung Cicilan KPR?

Sebagai contoh, Doni mengajukan KPR dan telah disetujui oleh bank dengan jumlah pinjaman Rp120.000.000 dan dikenakan bunga sebesar 10% per tahun dengan tenor selama 12 bulan. Berapa besar cicilan KPR Doni per bulan?

Bunga Efektif:

Cicilan Pokok:

Rp120.000.000 : 120 bulan = Rp1.000.000/bulan

Bunga bulan 1:

((Rp120.000.000 - ((1-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp 1.000.000
Maka, cicilan bulan 1 = Rp10.000.000 + Rp1.000.000 = Rp11.000.000

Bunga bulan 2:
((Rp120.000.000 - ((2-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp916.667
Maka, cicilan bulan 2 = Rp10.000.000 + Rp916.667 = Rp10.916.667

Bunga bulan 3:
((Rp120.000.000 - ((3-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp833.333
Maka, cicilan bulan 3 = Rp10.000.000 + Rp833.333 = Rp10.833.333

Dan seterusnya, hingga...

Bunga bulan 12:
((Rp120.000.000 - ((12-1) x Rp10.000.000)) x 10% : 12 = Rp83.333
Maka, cicilan bulan 12 = Rp10.000.000 + Rp83.333 = Rp10.083.333

Terlihat ada pengurangan nilai total angsuran dari bulan pertama, bulan kedua, dan seterusnya. Ini karena penerapan bunga efektif yang membuat bunga semakin kecil bergantung sisa pokok pinjaman. Untuk bulan-bulan berikut dengan contoh kasus di atas, hasil penghitungan bunga akan semakin kecil dan total angsuran akan semakin rendah.

Bunga Flat:

Cicilan pokok:
Rp120.000.000 : 12 bulan = Rp10.000.000/bulan

Bunga:
(Rp120.000.000 x 10%) : 12 bulan = Rp1.000.000

Angsuran per bulan:
Rp10.000.000 + Rp1.000.000 = Rp11.000.000

Jadi, dari pinjaman tersebut setelah dihitung dengan cara hitung bunga flat, angsuran yang harus Doni bayarkan hingga pinjaman tersebut lunas adalah Rp11.000.000 tiap bulan. Nilai angsuran ini tidak akan berubah-ubah sebab bunga yang dikenakan adalah jenis bunga flat.

Bagaimana Proses Take Over KPR?

Sebelum pelaksanaan proses take over kredit pemilikan rumah, biasanya pihak Bank akan menganalisa kredit dan juga melakukan perhitungan kembali (re-appraisal) dari jaminan Anda. Sehingga untuk keperluan tersebut, Anda harus mempersiapkan beberapa dokumen seperti identitas dan juga bukti atas penghasilan terbaru Anda untuk dijadikan sebagai syarat pengajuan kredit.

Walaupun take over kredit, namun prosesnya hampir sama dengan pinjaman baru. Walaupun demikian, biasanya prosesnya akan lebih cepat dikarenakan di dalam bank sebelumnya Anda sudah mempunyai track record atas pembayaran cicilan rumah Anda. Karena pihak bank biasanya akan mengandalkan data historis atas pembayaran untuk penilaian atas permohonan take over kredit.

Oleh sebab itulah, sebelum memutuskan untuk take over kredit, Anda haus memastikan bagaimana performa dari pembayaran kredit Anda selama ini. Jika sering terlambat, hingga lebih dari 60 hari, maka ada baiknya jika Anda memikirkan ulang atas pengajuan pemindahan pinjaman Anda. Karena biasanya pihak Bank akan memberikan penolakan apabila kinerja atas pembayaran Anda sebelumnya terhitung buruk.

Tidak hanya itu saja, karena ada proses penilaian ulang atas jaminan yang Anda berikan, dalam hal ini pihak bank tidak hanya ingin mengetahui berapakah nilai jaminan terkini, namun juga dilakukan untuk pengecekan kembali dokumen terkait, terutama yang berkaitan dengan keabsahan dari Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Karena biasanya yang sering terjadi adalah IMB dengan kondisi bangunan berbeda. Sebagai contoh IMB masih satu lantai, namun untuk bangunan yang saat ini sudah dua lantai. Dengan adanya perbedaan ini maka perlu adanya pembahasan lebih lanjut karena berkaitan dengan persetujuan pinjaman.

Lalu bagaimana dengan biaya dari take over kredit ini? Karena Anda harus melunasi total pinjaman dari waktu tenor yang telah disepakati di awal, maka biasanya pihak bank akan memberikan denda. Lalu berapakah biaya yang harus dikeluarkan? Semua tergantung dari perjanjian kredit dari masing-masing bank. Namun biayanya biasanya dihitung berdasarkan dari beberapa persentase dari sisa pokok pinjaman. Sebagai contoh, bank menetapkan bunga sebesar 2% dari sisa pokok pinjaman, bila Anda melunasinya dengan cepat, maka jumlah denda tersebut berpengaruh terhadap sisa pokok pinjaman Anda.

Bagi Anda yang masa kreditnya baru berjalan hitungan tahun, biasanya sisa pokok pinjaman terbilang masih cukup besar. Alhasil jika Anda melakukan take over kredit, maka denda yang harus dibayarkan terbilang cukup besar. Karena biasanya di awal masa kredit, pembayaran cicilan lebih besar dipergunakan membayar bunga. Selain itu, Anda juga harus mempersiapkan biaya kepengurusan take over kredit. Seperti biaya appraisal jaminan, notaris, legal dan surat-surat yang lainnya karena sama seperti pinjaman baru.

Apa Perbedaan Antara KPR Syariah dengan KPR Konvensional?

Pembiayaan KPR Syariah mengacu ke prinsip-prinsip bertransaksi secara Islam, antara lain:

• Transaksi jual beli antar dua pihak harus jelas dan transparan
• Tidak boleh merugikan salah satu pihak
• Untung rugi mesti dipikul bersama dua pihak
• Tidak ada bunga yang dikenakan ke debitur (karena dianggap merugikan debitur), dalam hal ini bank syariah mengambil margin keuntungan dengan debitur, bukan suku bunga

Apa yang Dimaksud dengan Bunga KPR Bersubsidi?

Hal ini merujuk ke tingkat bunga KPR yang disubdisi oleh pemerintah. Di sini, kepada debitur yang memenuhi persyaratan tertentu, pemerintah memberikan subsidi bunga. Sekadar contoh, bila bunga KPR komersial di sebuah bank mencapai 14%, debitur KPR komersial tak dikenai bunga sebesar itu karena mendapat subsidi bunga dari pemerintah, misalnya sebesar 2% atau 5%.